Pour vendre une maison en France, le propriétaire se doit d'effectuer divers diagnostics. Il s'agit généralement du DPE (diagnostic de performance énergétique), le Crep (Constat de risque d'exposition au plomb) et l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante. Mais l'un des plus importants de tous est l'ERP. En quoi consiste donc ce diagnostic ? Est-il obligatoire ? Quels sont les risques en l'absence d'une telle expertise ? Pour en apprendre davantage, veuillez lire cet article.
En quoi consiste l'ERP ?
La réalisation du diagnostic ERP relève de l'expertise d'une entreprise agréée. Mais il est tout à fait possible de la remplir soi-même, surtout lorsque vous disposez des connaissances requises et des outils nécessaires. Réalisé le plus souvent lors de la vente d'une maison, l'état des risques et pollutions est en effet un diagnostic immobilier. Celui-ci regroupe toutes les informations relatives aux risques naturels, mais aussi technologiques et à certaines conséquences de la pollution des sols.
Demander un ERP est tout à fait normal dans le cadre d'un projet immobilier. Le document doit en fait être transmis à l'acquéreur ou le locataire par le propriétaire ou le bailleur à travers le dossier du diagnostic technique (DDT). Ledit dossier fournit les renseignements sur tous les diagnostics obligatoires, plus précisément :
- Le DPE ;
- Le Crep ;
- Le diagnostic assainissement non collectif ou le diagnostic loi Carrez (pour les logements en copropriété), etc.
Il doit être transmis au plus tard lors de la signature de l'acte de vente ou du contrat de bail à l'acquéreur ou au locataire.
Pourquoi faut-il réaliser un ERP ?
Le diagnostic ERP remplace depuis août 2018 l'ESRIS (état des servitudes, risques et d'information sur les sols). Vous pouvez en apprendre plus en allant sur le site france-erp.com. En fonction de sa situation géographique, tout logement, immeuble ou terrain non bâti peut être soumis à des risques naturels, voire technologiques.
L'ERP prend en compte donc tous les risques de catastrophes naturelles, qu'il s'agisse d'ouragans, cyclones, inondation, submersion par les vagues, feux de forêt, sismicité, etc. Il couvre en outre les risques miniers. Il se pourrait que votre terrain ou votre immeuble soit dans une zone présentant des risques miniers. De cela peut résulter un effondrement, l'affaissement ou le tassement de cavités souterraines naturelles ou artificielles. L'ERP vous renseigne sur tout ceci.
En marge de ces diverses informations, il vous renseigne aussi sur les risques de catastrophes technologiques. Ceux-ci sont le plus souvent dus à la proximité du bien avec des installations industrielles. Ils peuvent par exemple engendrer des accidents nucléaires, des explosions et de la pollution. Les catastrophes technologiques concernent également des accidents ferroviaires, routiers, maritimes, fluviaux, etc. auxquels est exposée la construction en raison de sa situation géographique.
Est-ce obligatoire ?
En France, fournir un ERP valide dans le cadre d'une transaction immobilière est une obligation sur tout le territoire. L'exposition du terrain ou logement aux divers risques précédemment évoqués doit en réalité être mentionnée en vue d'envisager toutes les dispositions à adopter. Ceci est d'autant plus important dans certains cas spécifiques dont les suivants :
- Lorsque le bien immobilier est localisé dans une zone qui présente un niveau de sismicité supérieur ou égal à 2.
- Pour un logement situé dans une région à potentiel radon, un gaz très dangereux présent dans le sol de certaines zones françaises et qui peut s'exfiltrer à travers les airs.
- Pour un immeuble ou un terrain non bâti situé dans le périmètre d'un PPRN (plan de prévention des risques naturels), PPRT (plan de prévention des risques technologiques), PPRM (plan de prévention des risques miniers), surtout si ce dernier fait l'objet d'une approbation ou d'une prescription préfectorale.
Pour plus de spécificité, la préfecture des divers départements français définit des arrêtés statuant sur l'état des risques et pollutions. Il est ainsi possible de contacter la préfecture ou la mairie de la région dans laquelle se trouve le bien concerné par le projet immobilier pour plus d'informations.
Quels sont les risques encourus en cas d'absence d'ERP ?
Il n'est pas rare de se retrouver dans une situation où les propriétaires ne transmettent pas aux acquéreurs ou aux locataires l'état des risques et pollutions des biens immobiliers. Ceci représente un réel risque qui peut laisser place à divers problèmes. Les répercussions dépendent toutefois de la nature de l'acquéreur ou du locataire.
Les risques relatifs à l'acquéreur
En tant que propriétaire d'un bien immobilier, ne pas présenter un diagnostic ERP à votre acquéreur vous expose à une multitude de dangers. C'est offrir à ce dernier l'opportunité de faire diminuer le prix d'acquisition du logement ou du terrain, et ceci, même après la conclusion du contrat. Vous vous exposez également au paiement des frais de dépollution des sols que peut exiger ce dernier. Dans le pire des cas, l'acheteur ou le notaire par voie de justice peuvent obtenir l'annulation de l'accord de vente.
Quid du locataire ?
Lorsqu'il s'agit d'un locataire, ce dernier peut obtenir une diminution du coût du loyer, même en cours de location. Il peut aussi faire annuler le bail ou encore vous faire payer des frais de dépollution des sols.
